在重慶中央公園看房，尤其是看二手房，不論你是剛需、剛改還是改善，都繞不開香港置地公園大道這個(gè)項(xiàng)目。不管是一兩百萬的高層，還是三四百萬的洋房，亦或是上千萬的別墅和大平層，這里都有。

那么，香港置地公園大道怎么樣？值不值得購(gòu)買呢？下面，我按業(yè)態(tài)的不同，把這個(gè)項(xiàng)目分為四個(gè)部分來講——高層、洋房、大平層和別墅。

公園大道教育劃片情況

由于香港置地公園大道的組團(tuán)非常多，不同組團(tuán)的學(xué)校劃片情況有差別，所以在這里先簡(jiǎn)單介紹下項(xiàng)目劃片的幾所學(xué)校。

中央公園小學(xué)：在上東匯南區(qū)一組團(tuán)旁邊，買二手房落戶滿一年可入讀，就是一所普通的公辦小學(xué)。

渝北八中：主要以高中為主，有少量初中班，買二手房落戶滿五年可入讀。由于現(xiàn)在八中實(shí)行的是雙本部，一個(gè)在沙坪壩，另一個(gè)就是渝北八中，所以教學(xué)質(zhì)量是很不錯(cuò)的。

數(shù)據(jù)谷中學(xué)：這是八中的管理校，以前也叫數(shù)據(jù)谷八中，但后來不知道什么原因不允許它叫八中了。不過，從2022年的考試成績(jī)來看，它的平均分比渝北八中還高，不知道是教學(xué)質(zhì)量真的好過渝北八中還是因?yàn)閰⒖既藬?shù)少的原因。唯一不好的一點(diǎn)是，不管是香港置地公園大道的哪個(gè)組團(tuán)，距離數(shù)據(jù)谷中學(xué)都比較遠(yuǎn)，開車大概4-5公里，上下學(xué)不方便。

如果你是為了娃兒讀書考慮買在公園大道，有一點(diǎn)不得不注意——在公園大道項(xiàng)目東北側(cè)有一塊教育用地，目前已經(jīng)確定了是修渝北區(qū)祥和中學(xué)，是渝北實(shí)驗(yàn)中學(xué)的管理校。由于公園大道離數(shù)據(jù)谷中學(xué)比較遠(yuǎn)，再加上數(shù)據(jù)谷的容量有限，后期祥和中學(xué)修好以后會(huì)不會(huì)改劃到這里是一個(gè)未知數(shù)。

公園大道商業(yè)配套情況

目前，公園大道的商業(yè)需要依靠?jī)山虅?wù)中心的三大商業(yè)體，即龍湖公園天街、新城吾悅廣場(chǎng)和中糧大悅城，距離大概在1.5公里左右。

但是，在項(xiàng)目旁邊，更準(zhǔn)確的說在上東匯北區(qū)旁邊正在修香港置地自己的商業(yè)——光環(huán)花園城。預(yù)計(jì)在24-25年左右開業(yè)，體量在40萬方的樣子。有照母山的光環(huán)和南濱路的長(zhǎng)嘉匯為先例，相比于中央公園其他商業(yè)，香港置地自己的光環(huán)花園城更值得期待。

除了光環(huán)花園城購(gòu)物公園，在旁邊還有香港置地的獨(dú)棟辦公產(chǎn)品——光里，它是以企業(yè)總部大樓的標(biāo)準(zhǔn)打造的，在大量的企業(yè)入駐后，一定會(huì)對(duì)公園大道的房?jī)r(jià)起到很強(qiáng)的支撐作用。

公園大道不同組團(tuán)產(chǎn)品分析

為了方便大家理解公園大道整個(gè)項(xiàng)目的位置分布，我做了一張圖，大家可以結(jié)合這張圖來理解這篇帖子：

1.高層組團(tuán)

公園大道的高層組團(tuán)有三個(gè)，即菁瀾一組團(tuán)、二組團(tuán)、三組團(tuán)。這三個(gè)組團(tuán)的位置是相鄰的，配套相差無幾，所以這里先說一下它們的配套情況。

在教育上，目前劃片的是數(shù)據(jù)谷中學(xué)和中央公園小學(xué)。

在交通方面，距離最近的地鐵站是9號(hào)線的蘭桂大道站，步行距離大概在300-500米，可直達(dá)觀音橋、沙坪壩，坐一個(gè)站就可以在中央公園東換乘10號(hào)線。

1.1 菁瀾一組團(tuán)

公園大道菁瀾一組團(tuán)只有3棟樓，是一個(gè)純高層小區(qū)。主力戶型是建面108㎡的三房雙衛(wèi)和建面97㎡的三房單衛(wèi)，也有少量的2/4/5房，梯戶比有三梯六戶和四梯八戶兩種配置，其中2棟有建面172㎡的大戶型。

物業(yè)費(fèi)為2.9元/㎡，招商物業(yè)。

菁瀾一組團(tuán)不足之處在于小區(qū)樓棟太少，只有3棟，導(dǎo)致每棟樓都臨馬路，中庭也比較小，兩三分鐘就能逛完，尤其對(duì)于小孩來說，活動(dòng)區(qū)域太少。

1.2 菁瀾二組團(tuán)

公園大道菁瀾二組團(tuán)由4棟總高23-24層的高層組成，主力戶型是建面99-117㎡的三房單衛(wèi)和三房雙衛(wèi)，以及建面137㎡和160㎡以上的四房雙衛(wèi)。其中，160㎡以上的四房為橫廳設(shè)計(jì)，這在當(dāng)年算是比較超前的設(shè)計(jì)，其余戶型都是豎廳。

物業(yè)為招商物業(yè)，物業(yè)費(fèi)同樣為2.9元/㎡。

不足之處和菁瀾一組團(tuán)差不多，但好在每棟樓的1樓都是挑空的，里面有兒童游樂設(shè)施和健身器材，增加了小區(qū)的活動(dòng)空間。

1.3 菁瀾三組團(tuán)

公園大道菁瀾三組團(tuán)在一組團(tuán)對(duì)面，中間隔了條馬路，是公園大道三個(gè)高層組團(tuán)中棟數(shù)最多的，總共有5棟總高17-18層的小高層。

小區(qū)主要以建面77-88㎡的兩房和建面93-104㎡的三房單衛(wèi)/雙衛(wèi)戶型為主，另有少量建面120㎡+的四房雙衛(wèi)戶型。

物業(yè)為招商物業(yè)，物業(yè)費(fèi)同樣為2.9元/㎡。

相比于菁瀾一二組團(tuán)，菁瀾三組團(tuán)離雙向六車道的蘭桂大道更近，噪音和灰塵的影響更嚴(yán)重。

2.洋房組團(tuán)

香港置地公園大道的洋房共有五個(gè)組團(tuán)，即上東匯北區(qū)（一組團(tuán)、二組團(tuán)）、上東匯南區(qū)（一組團(tuán)、二組團(tuán)）和公園大道琳瑯。

在教育上，上東匯南北區(qū)的四個(gè)組團(tuán)都劃片中央公園小學(xué)和渝北八中。也因?yàn)橹袑W(xué)劃片的原因，這四個(gè)組團(tuán)的洋房?jī)r(jià)格一直很堅(jiān)挺。而琳瑯則不同，小學(xué)劃片是中央公園小學(xué)，但中學(xué)卻劃到了數(shù)據(jù)谷中學(xué)。

在交通方面，上東匯北區(qū)一二組團(tuán)離中央公園東站最近，步行距離大概500米左右，這是9號(hào)線和10號(hào)線的換乘站，交通更方便；而上東匯南區(qū)一二組團(tuán)則離9號(hào)線的蘭桂大道站更近，大概在800米左右，如果要乘坐10號(hào)線也可以，步行距離差不多1公里左右。琳瑯就在菁瀾二組團(tuán)對(duì)面，到地鐵站的距離差不多500米。

2.1 上東匯北區(qū)一二組團(tuán)

上東匯北區(qū)一二組團(tuán)均由6棟總高8層的洋房組成，一梯兩戶的板式結(jié)構(gòu)。主力面積有兩個(gè)，一是135㎡左右的3房，二是177㎡左右的四房，另外還可以現(xiàn)澆一個(gè)房間出來。

不管是北區(qū)一組團(tuán)還是二組團(tuán)，一樓都帶花園，內(nèi)圈樓棟的一樓還帶地下室，外圈樓棟由于有底商，所以不帶地下室。

上東匯北區(qū)的位置很好，離輕軌近，到公園近，旁邊就是香港置地的商業(yè)，還劃片讀渝北八中。但是，它的戶型真的很奇葩，用我一個(gè)客戶的話來說——把戶型圖給家人看了，全家人都問我為什么這房子是扁的。另外，這種躍層洋房還存在一個(gè)通病，那就是面積看著大，但使用感受完全不如平層，過道占用的面積太多。

2.2 上東匯南區(qū)一組團(tuán)

上東匯南區(qū)一組團(tuán)由5棟一梯兩戶南北通透的洋房和一棟兩梯四戶的小高層組成。不同于上東匯北區(qū)的躍層戶型，南區(qū)的洋房幾乎全為平層，一樓同樣帶花園，內(nèi)圈的一樓帶地下室，外圈不帶。

洋房的主力面積段在135-260㎡之間；小高層主要有兩個(gè)戶型，一是建面90㎡左右的三房單衛(wèi)，二是建面131㎡左右的四房雙衛(wèi)。

相較于上東匯北區(qū)，南區(qū)的戶型好用太多，方方正正的，沒什么浪費(fèi)。

2.3 上東匯南區(qū)二組團(tuán)

上東匯南區(qū)二組團(tuán)是純洋房組團(tuán)，總共有7棟，一梯兩戶，一樓帶花園，內(nèi)圈一樓帶地下室。主力面積在129-140㎡之間，3房和4房都有。

其他方面和南區(qū)一組團(tuán)差不多，這里不再啰嗦。

2.4 公園大道琳瑯

琳瑯組團(tuán)總共有13棟洋房，主力面積有136-144㎡的四房、168-309㎡的五房，還有少量120㎡左右的三房，均是一梯兩戶的配置。一樓帶花園，二樓帶露臺(tái)，部分一樓也像上東匯南北區(qū)那樣帶地下室。

物業(yè)費(fèi)3.5元/㎡。

3.大平層組團(tuán)

香港置地公園大道的大平層組團(tuán)有5個(gè)，分別是中央公園壹號(hào)、公園大道上峯、公園大道上、公園大道上峯+、公園大道上宸。這5個(gè)組團(tuán)沿公園東路一字排開，一線看公園的有11棟。

在教育上，每個(gè)組團(tuán)都劃片讀中央公園小學(xué)。而中學(xué)劃片情況有所不同，中央公園壹號(hào)劃片讀渝北八中，其余幾個(gè)組團(tuán)劃片讀數(shù)據(jù)谷中學(xué)。

交通方面，不管是哪個(gè)組團(tuán)到地鐵站的距離都差不多，要么去中央公園東站，要么去蘭桂大道站，距離都在七八百米左右。

關(guān)于這幾個(gè)組團(tuán)不得不提的一點(diǎn)是噪音問題，因?yàn)樗鼈兙o鄰公園東路，尤其是一線看公園的幾棟樓。雖然開發(fā)商使用了德國(guó)旭格的系統(tǒng)門窗，但在片區(qū)入住率高了之后，能不能有效的擋住噪音還是一個(gè)未知數(shù)。再一個(gè)，即使能有效擋住噪音，能不能擋住灰塵？總不能一年365天都不開窗通風(fēng)吧？（新風(fēng)系統(tǒng)和自然通風(fēng)還是有很大區(qū)別的）

此外，看公園的戶型都是朝西的。如果能接受這些可能存在的不利因素，在預(yù)算范圍內(nèi)，這幾個(gè)大平層組團(tuán)還是值得考慮的，畢竟香港置地的品質(zhì)和一線公園景觀擺在那里。

3.1 中央公園壹號(hào)

中央公園壹號(hào)只有4棟樓，全部是精裝交付。1、2棟是一線看公園面積在200-300㎡左右的大平層，5房4衛(wèi)，三梯兩戶，電梯入戶；3、4棟的面積要?jiǎng)傄恍?，建面?16-145㎡，4房3衛(wèi)/3房2衛(wèi)，三梯四戶。

除了小區(qū)中庭活動(dòng)空間，每棟樓的一樓是架空層，并且功能性很強(qiáng)，設(shè)置了健身房、兒童游樂場(chǎng)、學(xué)堂、會(huì)客廳、茶室，能滿足不同年齡段的需求。

中央公園壹號(hào)這個(gè)組團(tuán)是所有大平層組團(tuán)里配套最好的，除了劃片讀渝北八中外，旁邊200米還有香港置地自己的商業(yè)——光環(huán)花園城，大約有40萬方，和照母山光環(huán)差不多，吃飯、購(gòu)物、逛街都很方便。

3.2 公園大道上峯

公園大道上峯是大平層中最大的組團(tuán)，由8棟樓圍合而成，共540戶，全部為精裝交付。圍合式小區(qū)的優(yōu)勢(shì)有兩個(gè)，一是中庭大，小區(qū)內(nèi)活動(dòng)空間多；二是樓間距寬，南北樓間距最寬173米，東西樓棟60米，視野開闊、隱私性強(qiáng)。

上峯的8棟樓可以分為三個(gè)產(chǎn)品類型：

2棟和7棟：是南北通透、兩梯兩戶的板式大平層，建面在183-188㎡之間。這兩棟樓分列在小區(qū)兩端，樓間距最大，約173米。

1棟和8棟：這兩棟的面積是整個(gè)上峯組團(tuán)最小的，有建面135㎡的三房?jī)尚l(wèi)和建面165㎡的四房?jī)尚l(wèi)兩種戶型，三梯四戶。

3、4、5、6棟：全為一線看公園的頭排大平層，面積在258-327㎡，四房和五房都有。

3.3 公園大道上

公園大道上總共4棟樓，均為開發(fā)商精裝修。其中兩棟一線看公園，主力面積是320㎡左右的五房，三梯兩戶；一棟225㎡左右的五房；還有一棟是165㎡左右的四房。此外，還有幾套臨空大平層，可以俯瞰整個(gè)中央公園，帶有260㎡左右的露臺(tái)，一層樓只有一戶，三梯一戶的配置。

3.4 公園大道上峯+

公園大道上峯+也只有4棟樓，共252戶，它有所有大平層組團(tuán)中最大的戶型（建面390㎡），同樣為開發(fā)商精裝交付，物業(yè)費(fèi)4.5元/㎡。

其中，2棟和3棟一線看公園，三梯兩戶的配置，2棟面積最大，約390㎡的6房；3棟是310㎡左右的5房。1棟230㎡左右的5房，兩梯兩戶；4棟是最“剛”的，主力面積是170㎡左右的四房，三梯四戶。

上峯+有一個(gè)其他組團(tuán)沒有的優(yōu)勢(shì)——開發(fā)商在樓下劃了一塊地出來修了一個(gè)公園（公園大道森林溪谷park），與中央公園實(shí)現(xiàn)了無縫連接，相當(dāng)于下樓就可以直接進(jìn)公園，不用穿馬路。

3.5 公園大道上宸

上宸只有3棟樓，是公園大道為數(shù)不多的清水大平層。除了頂樓帶大露臺(tái)的戶型上證面積是118㎡，小區(qū)最小的標(biāo)準(zhǔn)戶型是3棟168㎡的四房，三梯四戶；2棟主力戶型是226㎡的五房，兩梯兩戶；1棟主力戶型是305㎡的五房，三梯兩戶。其中，1棟和2棟一線看公園，而且2棟比其他一線看公園的樓棟后退了60米左右，噪音和灰塵的影響會(huì)更小一些。

4.別墅組團(tuán)

公園大道的別墅組團(tuán)有兩個(gè)——上景臺(tái)和上府，它們被大平層、洋房和高層圍在中間，遠(yuǎn)離同茂大道、蘭桂大道和公園東路三條主干道，是香港置地公園大道最安靜的兩個(gè)組團(tuán)。

在教育上，上景臺(tái)和上府都劃片讀中央公園小學(xué)和數(shù)據(jù)谷中學(xué)。

交通方面，兩個(gè)組團(tuán)到9號(hào)線蘭桂大道站以及9號(hào)線和10號(hào)線的換乘站（中央公園東站）距離都差不多，在700米左右。

4.1 公園大道上府

上府是一個(gè)新中式的純合院組團(tuán)，總共143戶，均是3+2的結(jié)構(gòu)，即地上三層，地下兩層，共五層。主力面積在327-406㎡不等，單層面積中規(guī)中矩，在90㎡左右。

相比于下面要講到的上景臺(tái)組團(tuán)，上府的合院給人的感覺就兩個(gè)字——很剛，除了單層面積小，還是背靠背的產(chǎn)品，在意品質(zhì)的客戶可以重點(diǎn)考慮上景臺(tái)。

4.2 公園大道上景臺(tái)

上景臺(tái)主要以疊拼和合院為主，但由于上景臺(tái)的疊拼相比于市面上常見的疊拼有很大的升級(jí)，所以香港置地把它稱之為品墅。

先來說品墅。

上疊（上品墅）有兩層，單層面積在140-221㎡，上證面積約217㎡，實(shí)得面積約360㎡，可做五房。此外，上疊還有一個(gè)讓人愛不釋手的關(guān)鍵，那就是房均一個(gè)露臺(tái)，總共有5個(gè)露臺(tái)。

下疊（院品墅）是2+2的結(jié)構(gòu)，地上兩層、地下兩層，共四層。上證面積在410-430㎡之間，實(shí)得大概在460㎡左右。單層面積在110-120㎡之間，花園大概60-160㎡不等。

相較于傳統(tǒng)疊拼，公園大道上景臺(tái)的品墅結(jié)合了別墅和大平層的優(yōu)勢(shì)，既保留了別墅的院落空間感，也實(shí)現(xiàn)了大平層級(jí)的開闊尺度感（最大面寬26米）。而且兩層樓的層高達(dá)到了6.3米，即使現(xiàn)澆+裝地暖后，層高也能得到保證。

再來說合院。

上景臺(tái)的合院均為3+2結(jié)構(gòu)，1樓帶花園，3樓帶露臺(tái)。共有兩種面積段：

小合院：上證約544-617㎡，實(shí)得約700㎡，單層面積140-160㎡，花園面積：60-160㎡，可做五房。

大合院：上證約768㎡，實(shí)得約866㎡，單層面積160-190㎡，花園面積：60-160㎡，可做六房。

單從產(chǎn)品角度來說，上景臺(tái)彌補(bǔ)了當(dāng)下市場(chǎng)中別墅的幾乎所有短板！

以上就是重慶中央公園公園大道這個(gè)項(xiàng)目所有組團(tuán)的大致情況，如果不知道怎么選或者有其他疑問，可以隨時(shí)聯(lián)系我。