全國(guó)各地的二手房交易流程都是大同小異的，一般都是看房、拉產(chǎn)調(diào)、簽訂三方合同、交定金、銀行面簽、房交所過(guò)戶、交稅領(lǐng)證、付首付、新證做抵押、等待銀行放款、物業(yè)交割這么一個(gè)流程，但不同的城市、不同的中介公司可能在細(xì)節(jié)上會(huì)有所差別，這里我以在重慶通過(guò)我所在的貝殼為例為大家講解最全的二手房交易流程及費(fèi)用付款流程。

二手房交易流程及注意事項(xiàng)

1.看房選房。要注意房子的采光、戶型、朝向，噪音大不大，周邊有沒(méi)有高架橋、變電站等不利因素，房齡有多老（老房子在有些城市出手很難）。

2.拉產(chǎn)調(diào)。如果房子看好了、價(jià)格也談妥了，在正式簽訂合同交定金前一定要拉產(chǎn)調(diào)，目的是明確房子的產(chǎn)權(quán)歸誰(shuí)、是否有抵押等，核對(duì)一下產(chǎn)調(diào)上的產(chǎn)權(quán)人和房產(chǎn)證上的是否一致，包括身份證號(hào)。

3.簽訂三方合同。首先，如果產(chǎn)調(diào)上產(chǎn)權(quán)人有多個(gè)，每一個(gè)人都需要到場(chǎng)簽字；其次，如果產(chǎn)調(diào)上只有一個(gè)人的名字，但產(chǎn)權(quán)人是已婚狀態(tài)，這種情況也需要配偶到場(chǎng)簽字，否則該合同是無(wú)效的，容易被人鉆漏洞，如果配偶實(shí)在來(lái)不了，也需要親筆簽署同意出售該房屋的聲明書。此外，尤其要注意在合同上約定好每一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，比方說(shuō)業(yè)主什么時(shí)間之前去解壓、什么時(shí)間雙方共同去銀行面簽、什么時(shí)間去過(guò)戶等。還要注意房屋內(nèi)家居家電的歸屬問(wèn)題，并注明品牌型號(hào)，防止部分業(yè)主中途更換，這種情況很常見(jiàn)，大家一定注意。

4.交定金。在法律上，定金最高不能超過(guò)房屋總價(jià)的20%。如果市場(chǎng)處于下行階段，建議少交定金，如果房?jī)r(jià)跌太多導(dǎo)致不想買了，少量的定金損失了也不心痛。如果市場(chǎng)處于快速上漲階段，建議多交定金，目的是防止業(yè)主反悔，如果他不想賣了需要退一賠一，提高他的違約成本。

5.銀行面簽（全款略過(guò)）。如果需要按揭購(gòu)房，這一步是必不可少的。所謂面簽就是由買賣雙方到銀行（或者中介公司的簽約中心），由銀行工作人員對(duì)貸款申請(qǐng)人的貸款資質(zhì)及購(gòu)房資質(zhì)進(jìn)行初步審查，并簽訂貸款合同。（PS.有的城市在這一步之前還需要買家先把首付款打進(jìn)監(jiān)管戶里面，重慶這邊商貸不需要、公積金需要這一步）

6.房交所過(guò)戶。在銀行審批通過(guò)之后，就代表買房的按揭貸款獲批，這時(shí)候買賣雙方就可以約好時(shí)間去房交所過(guò)戶了，這時(shí)候需要買家把首付款打入監(jiān)管戶里面。

7.交稅領(lǐng)證。這一步其實(shí)是和房交所過(guò)戶同時(shí)進(jìn)行，把個(gè)人所得稅、契稅等稅費(fèi)交完以后就可以等著領(lǐng)新的房產(chǎn)證（重慶當(dāng)天就可以領(lǐng)）。

8.付首付。買家拿到房產(chǎn)證之后房子就屬于你了，這時(shí)候就可以把監(jiān)管戶里的首付款解凍劃給賣家，賣家收到首付款。

9.新證做抵押。房產(chǎn)證在給到銀行做抵押之前，銀行是不會(huì)給賣家放尾款的，所以需要買家把新的房產(chǎn)證給銀行做抵押。

10.等待銀行放款。新證抵押完成后，接下來(lái)就是等待銀行放款了。如果銀行在額度充足的情況下，一般一周左右就會(huì)放款，如果額度不足，放款時(shí)間就不好說(shuō)了。

11.物業(yè)交割。這是整個(gè)二手房交易流程的最后一步，需要賣方把物業(yè)費(fèi)、水電氣費(fèi)等費(fèi)用結(jié)清，買家檢查裝修、家具、家電是否和看房時(shí)一致，有的賣家可能會(huì)把好的家具家電等換成差的，買家一定要多留意，最好在看房的時(shí)候拍一下照留存證據(jù)。

二手房交易各費(fèi)用付款流程

二手房交易過(guò)程中主要設(shè)計(jì)到三塊費(fèi)用：中介費(fèi)、稅費(fèi)和首付款。

中介費(fèi)：一般情況下中介費(fèi)都是在簽訂三方合同交定金的時(shí)候一并給。

稅費(fèi)：二手房買賣過(guò)程中主要涉及到個(gè)人所得稅和契稅，但在重慶還可能涉及到房產(chǎn)稅，這些稅費(fèi)是在房交所過(guò)戶的時(shí)候一并繳納。

首付款：不同的城市首付款的付款節(jié)點(diǎn)可能有所出入。有的城市要求在銀行面簽之前就必須把首付款打入監(jiān)管戶內(nèi)，并且在面簽的時(shí)候還需要提供首付款憑證。而有的城市，比方說(shuō)重慶則無(wú)此規(guī)定，只需要在過(guò)戶前一天把首付款打進(jìn)監(jiān)管戶就行；但如果是要公積金貸款，則也需要在面簽前把首付款打進(jìn)監(jiān)管戶內(nèi)。

最后提醒一點(diǎn)，進(jìn)行二手房交易一定要走資金監(jiān)管，這樣才能避免錢房?jī)煽盏氖虑槌霈F(xiàn)。而資金監(jiān)管這種服務(wù)并不是每家中介公司都有，銀行也要看公司資質(zhì)的，小中介基本上都沒(méi)有這種服務(wù)。不要為了省一點(diǎn)中介費(fèi)，而讓幾十上百萬(wàn)的資金處在更高的風(fēng)險(xiǎn)之中。