有人加我微信問(wèn)了這樣一個(gè)問(wèn)題：
坐標(biāo)重慶，手里有25萬(wàn)，現(xiàn)在璧山也通地鐵了，璧山恒大御瀾庭單價(jià)才7047元，而且是精裝修小區(qū)環(huán)境不錯(cuò)，有中心湖和3000平米星級(jí)會(huì)所，距離地鐵也不遠(yuǎn)，買兩居90平米，首付14-15萬(wàn)，適合投資嗎？買3年能快速翻倍嗎？
買的理由
我遇到想買璧山的客戶不少，總結(jié)了下他們的理由：
1.要發(fā)展成渝都市圈，璧山是西擴(kuò)第一站，大學(xué)城西區(qū)已經(jīng)入駐；西部科學(xué)城簽約27個(gè)項(xiàng)目，總投資177億元，重慶第二機(jī)場(chǎng)擬選址正興國(guó)際機(jī)場(chǎng)；
2.璧山房?jī)r(jià)便宜，一平米才6、7千元，是主城房?jī)r(jià)的一半不到；
3.1號(hào)線已經(jīng)通到璧山了，地鐵一通黃金萬(wàn)兩，規(guī)劃中的還有15和27號(hào)線；
4.大牌開發(fā)商都拿地了，碧桂園恒大融創(chuàng)中鐵建、新鷗鵬金科龍湖，人家花幾個(gè)億買地都不怕，地價(jià)越來(lái)越貴將來(lái)肯定漲；
我的看法
重慶是直轄市但總面積8萬(wàn)多平方公里，總?cè)丝?124萬(wàn)，下轄28個(gè)區(qū)和縣城，實(shí)際是一個(gè)省概念，從西到東，最遠(yuǎn)近300公里。
1.地鐵開通是反向輸入：19年12月重慶地鐵1號(hào)線璧山雖然通了地鐵，但距離主城50多公里距離太遠(yuǎn)，地鐵通了只能反向輸送人口，沒(méi)有高新產(chǎn)業(yè)和大量新增人口支撐，通了地鐵只會(huì)往市中心輸送人口；
2.房?jī)r(jià)低不一定漲幅大：買房不是買房?jī)r(jià)低而是買漲幅，而是看預(yù)期看升值潛力，哪里漲幅大買哪里，如果房?jī)r(jià)低就表示漲幅大，那大家都去鶴崗搶房子好了；
3.房?jī)r(jià)漲幅一看產(chǎn)業(yè)二看人口：璧山旁的大學(xué)城&科學(xué)城雖然已經(jīng)簽約，但還要看落地和實(shí)際效果，沒(méi)有高薪產(chǎn)業(yè)，沒(méi)有外來(lái)新增人口，只適合原著居民自住，不適合投資，投資跑輸大市。
4.一手二手是兩個(gè)市場(chǎng)：我們說(shuō)一手跟二手是完全割裂的兩個(gè)市場(chǎng)，因?yàn)橹苓厱?huì)有源源不斷的一手開發(fā)商供應(yīng)新盤，越是遠(yuǎn)郊區(qū)，新房癌越嚴(yán)重，99%都會(huì)只考慮新房子，誰(shuí)會(huì)買二手房？即使新盤從7100元一平米，漲到二期三期8100元一平米，也只是開發(fā)商一手盤造勢(shì)漲價(jià)，不是你二手房的實(shí)際成交價(jià)。要買二手盤只有兩種情況：
- 喜歡的區(qū)域內(nèi)一手盤沒(méi)有了，只能買二手
- 一手盤價(jià)格太高太貴，只能買二手房
而璧山將來(lái)不會(huì)出現(xiàn)一手沒(méi)有新盤投放，因?yàn)橥恋睾芏?，開發(fā)商會(huì)源源不斷推出新盤，二期三期四期五期，一手盤很多，價(jià)格也就不可能漲起來(lái)。
最近幾年一些宇宙房企，特別是廣東那幾個(gè)，因?yàn)橐欢€限購(gòu)嚴(yán)格，為了擴(kuò)大銷售業(yè)績(jī)，瘋狂的在四五線小城市和縣城開發(fā)房地產(chǎn)，所到之處就是把一二線賣房的策略用到四五線，四五線客戶看到漂亮的售樓處示范區(qū)樣板間，挖個(gè)人工湖，再建個(gè)漂亮?xí)?，再看首付十幾萬(wàn)二十萬(wàn)就買了一套房，就非常心動(dòng)，沖動(dòng)之下買到的房子多數(shù)是位置偏僻配套缺乏，沒(méi)有大量常住人口，買過(guò)來(lái)自住不便，投資沒(méi)有二手市場(chǎng)，成為了真正的接盤俠。
買璧山除非是買很多套，一平米3年只賺1000-1500元，還是能實(shí)現(xiàn)的，但是妄圖想7100元買入，想3年一平米賺個(gè)5、6千元，甚至3年后翻倍出手是不現(xiàn)實(shí)的。
在重慶買房投資還是要買在主城，未來(lái)重慶房?jī)r(jià)肯定要越來(lái)越分化，核心區(qū)好位置、好產(chǎn)品會(huì)越來(lái)越貴，一線城市的歷程重慶還未經(jīng)歷。重慶投資除了主城九區(qū)其它都要回避，就好像北京不買延慶密云平谷，上海不認(rèn)崇明金山，深圳不買大鵬。
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