從6月初打算買房到8月17日交房拿到鑰匙，前后兩個月時間完成了購房（二手房）的所有手續(xù)。在這里，將整個買房步驟流程分享給大家，希望可以給將要買房的條友提供一些參考和幫助。

確定購房地點

想把家安在哪，這個肯定是購房第一步，也是尤為重要的一步。這里不僅僅是確定準備在哪個城市買房，而是要精確確定在哪個區(qū)哪個街道（鎮(zhèn)）甚至哪個小區(qū)買房。

購房地點的確定，要綜合考慮自己和家人的上班地點、周邊商場醫(yī)療教育等配套設施、當前房價以及未來升值情況等等。如果精確到了小區(qū)，還得考慮小區(qū)物業(yè)管理水平、小區(qū)主流房型、車位情況等。

找中介

說到中介，大家肯定又愛又恨，喜歡中介帶來的便利，但又恨中介費太貴。

購買二手房，找中介可以讓你避免繁雜的購房手續(xù)，還可以為你提供一份保障。這也是大多數(shù)人的選擇。當然如果自己熟悉購房流程，有自信獨立完成購房的所有步驟，也可以不找中介。

如果對當?shù)夭惶煜?，建議找大中介公司，比如鏈家、德佑等。大公司有保障，可以幫你承擔購房過程中非己方原因出現(xiàn)的風險。但是這些公司的中介費很高，一般是總房價的2%左右?？梢栽囍退麄冋剝r，但效果不大。

如果對當?shù)睾苁煜?，也有認識的小中介公司朋友或者個人中介，也可以找他們，他們承擔風險的能力不強，出了問題不解決或關門跑路的情況很多，但可以幫你避免繁雜的購房手續(xù)。

看房

如果沒找中介，只能自己從安居客、房天下等之類的網(wǎng)站找房源，或者自己實地去打聽。

如果找了中介，跟中介說明要求，讓中介幫你篩選房源，約好時間，去看房就行了。

看房主要注意房型、樓層、采光、裝修情況、是否有電梯等。

談價格

看中了房子，接下來自然是和賣家談價格了。

一般中介不會讓你和賣家直接當面談價格，而是他分別和你以及賣家談，作為中轉，勸你提高價位，勸賣家降低價位，當你和賣家的價位一致時，ok，價格談成了。

談價格的技巧，大家可以自行發(fā)揮，這里就不多說了。

拉產(chǎn)調(diào)

拉產(chǎn)調(diào)的目的是確定房屋的基本信息，包括權利人、面積、房屋類型、竣工日期、上次過戶日期等等。判斷房屋是否符合買賣條件。

這一步由中介來完成，不需要你參與。

這時候，中介也會和你確認，是否有購房資格，在北上廣深等大城市一般都有限購政策。當然，都走到這一步了，這種低級錯誤應該不會犯。

轉定簽約

轉定簽約，就是付定金，簽合同。

定金一般不超過總房款的20%，具體金額由雙方商議后確定。

注意，付完定金、簽完買賣合同后，是具有法律效應的。如果賣家反悔，房子不賣了，將要雙倍返還定金；如果你反悔，不買了，那么定金就沒了。

這時候簽訂的買賣合同，除了約定定金之外，還會約定付首付的最晚期限，以及后續(xù)流程的大概時間安排等等。

一般中介也會在這時候要求你付中介費，注意，盡量不要一次性付清。當然，如果是鏈家等大中介，一次性付清也沒什么問題。

付首付、網(wǎng)簽

一般而言，付首付和網(wǎng)簽是同時完成的。

付完首付后，你和賣家需要簽訂正式的購房合同，之后在房地產(chǎn)的相關部門進行備案，并公布在網(wǎng)上。這一步就是網(wǎng)簽，網(wǎng)簽的目的是讓房地產(chǎn)交易更加透明化。

一般網(wǎng)簽后，雙方就沒有反悔的可能了。否則，代價太大。

申請貸款

如果你是全款買房，這一步可以直接跳過，我相信絕大多數(shù)購房者，還是需要申請貸款的。

住房貸款分為三種：純公積金貸款、純商業(yè)貸款、公積金商業(yè)組合貸款。

由于各個城市的政策不一樣，筆者就以自身經(jīng)歷為例，說一下在上海買房這三種貸款的區(qū)別。

目前在上海，公積金貸款的年利率是3.25%，首套房個人最多可貸50萬，夫妻雙方加一塊可合計貸100萬。如果有補充公積金，可以在此基礎上多貸10萬。夫妻雙方都有補充公積金，合計最多貸120萬。最大貸款年限=35-房齡（以房屋竣工日起算），15年≤貸款年限≤30年。

目前上海的住房商業(yè)貸款，首套房年利率是4.65%，最多可貸30年。具體貸款年限≤65-夫妻兩人較大年齡。

組合貸款就是公積金+商業(yè)貸款。兩者貸款年限可以不同。

注意，夫妻雙方稅后收入證明合計金額＞（公積金貸款月供+商業(yè)貸款月供-夫妻雙方公積金月繳納額）*2。

一般公司開的收入證明不特意注明稅前還是稅后，都默認是稅后。

銀行流水對申請貸款不是很重要，現(xiàn)在大多數(shù)銀行都不看銀行流水，但是個人征信報告上有注明沒結清的各種貸款，最好在申貸前結清。

批貸

批貸就是你申請的銀行貸款審批通過了。當然，只是審批通過，并不是放款。

至此，這房子基本上算是買到手了。

過戶

買賣雙方去當?shù)胤康禺a(chǎn)交易中心，辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。

繳稅、領產(chǎn)證、送抵押證

一般申請過戶后一個禮拜，買賣雙方就可以去房地產(chǎn)交易中心去繳納稅費，買方繳納契稅，賣方繳納個稅和增值稅。

一般而言，契稅、增值稅和個稅都由買方繳納。

繳稅費可以用稅費卡，也就是稅費貸。需要提前辦理。

繳稅完成，當場就可以領產(chǎn)證，同時還有完稅證明和購房發(fā)票，這三樣東西都要保存好，日后房屋買賣的時候需要。

除此之外，還會有一個抵押證，這個證是送給銀行的。抵押證一般由中介去送。

放款

銀行收到抵押證后，會再次對貸款進行審核，一般會打電話和你核對貸款信息，之后短則一兩天，長則半個月左右就會放款了。具體時間，以實際為準。

放款是銀行直接將貸款打入賣家銀行賬戶。

交房

銀行放款后，就是和賣方約定交房時間了。這個時間一般在簽訂購房合同的時候就約定好了。

交房主要是結清水電煤、物業(yè)、有線電視等等費用，驗收房屋設備、附屬設施等等。

如果沒問題，付清尾款，就可以拿鑰匙了。

至此，這個房子就算徹底屬于你了。

剩余其它事項

拿到房子后，還需要去物業(yè)變更信息，將水電煤的戶名變更成自己的，以及和賣方約定戶口遷入時間等等。

一般如果賣方戶口在這里，會事先約定一個戶口遷出保證金，約定最晚遷出時間，如果到期未遷出，可以讓工安機關強行執(zhí)行，并且保證金不退。