二手房買賣手續(xù)比新房復(fù)雜很多，全國各個地方的交易流程也會有細(xì)微的差異，這里講一下重慶的二手房交易流程。先上一張流程圖，二手房交易的所有環(huán)節(jié)都是圍繞這張流程圖展開的。
1. 產(chǎn)調(diào)
產(chǎn)調(diào)是產(chǎn)權(quán)調(diào)查的簡稱，有的地方也叫做查檔，這一步是為了確認(rèn)房屋的產(chǎn)權(quán)情況，是二手房交易過程的重中之重。
為什么要做產(chǎn)調(diào)？
- 核實房屋坐落地、產(chǎn)權(quán)面積、產(chǎn)權(quán)證號、產(chǎn)權(quán)登記日期；
- 核實是否被法院查封；
- 核實是否有抵押；
- 核實賣方是否為房屋產(chǎn)權(quán)人，產(chǎn)權(quán)人有幾個。
在確認(rèn)以上幾項內(nèi)容都沒有問題的情況下房屋才可正常交易過戶，這時再與房東簽約。
這是一份關(guān)于重慶在線查產(chǎn)調(diào)的教程，點此查看。
產(chǎn)調(diào)建議做兩次，第一次是在簽合同前，第二次是在支付首付款之前。
第一次做產(chǎn)調(diào)的原因前面已經(jīng)講了，那為什么要做第二次產(chǎn)調(diào)呢？
這是因為買二手房交易時間比較長，雖然第一次做產(chǎn)調(diào)沒有發(fā)現(xiàn)房屋問題，但如果在第一次產(chǎn)調(diào)到過戶期間，房子出現(xiàn)了其他問題，比方說被法院查封導(dǎo)致房屋不能交易，而你在不知情的情況下把首付款付給了賣家，就可能造成資金損失。
所以，二次產(chǎn)調(diào)很有必要！
2.評估報告
想要貸款買二手房就必須有房產(chǎn)評估報告，它決定了你能從銀行貸多少錢。
市面上有很多機(jī)構(gòu)都可以做房產(chǎn)評估，但并不是每家機(jī)構(gòu)銀行都認(rèn)可。所以，在評估前，應(yīng)了解不同銀行的房貸優(yōu)惠政策，選一家自己滿意的銀行，再詢問該銀行認(rèn)可的評估公司有哪些。
不同機(jī)構(gòu)的收費會有差異，有的是按房產(chǎn)價值的萬分之五來收，有的則以戶為單位收取固定費，這筆費用需要買方支付，一般幾百塊。
3. 銀行面簽
銀行面簽需要買賣雙方一同到場。
到銀行面簽之前，買方需將首付款打入指定監(jiān)管賬戶，銀行要看到首付款憑證后才會辦理按揭。
買家需攜帶不動產(chǎn)權(quán)證、身份證、婚姻證明、戶口簿整本、收入證明、銀行流水、征信報告等資料去銀行營業(yè)廳和信貸員面談，信貸員會對買家的征信、收入和銀行流水等資料進(jìn)行初審，沒問題就會和你簽貸款合同并提交正式審核。
賣家則需攜帶身份證、房產(chǎn)證復(fù)印件、購房合同，并提供收款賬戶給銀行并簽字，后面買家房貸審批通過后，銀行會將款項打進(jìn)該賬戶。
4. 結(jié)清貸款，注銷抵押登記
等到買方房貸審批通過，房東就需要向銀行預(yù)約結(jié)清房貸。不同的銀行需要的時間不同，有的預(yù)約了幾天就可以去辦理，有的則需要等一兩個月。
在房貸結(jié)清第二天，房東就可以去銀行辦理結(jié)清貸款手續(xù)，拿到解壓材料，然后去不動產(chǎn)登記中心辦理解壓登記手續(xù)，即可拿到房產(chǎn)證。
有的房東可能會要求買方先付一部分錢用于結(jié)清現(xiàn)有房貸，遇到這種情況千萬不要直接答應(yīng)，最好讓房東找一家擔(dān)保公司費用由他出，再替他還款，大一點的中介公司一般都有這種服。
5. 房東納稅
重慶這邊，房東只需要繳納1%的個人所得稅即可。
6. 過戶
買方房貸審批通過，房東把貸款結(jié)清拿到房產(chǎn)證后就可以過戶了。
重慶辦理二手房過戶是預(yù)約制，在渝快辦APP上即可預(yù)約。預(yù)約成功后，在約定時間買賣雙方帶上資料到不動產(chǎn)登記中心辦理。
所需資料有：雙方的身份證原件以及復(fù)印件、房產(chǎn)證原件、買方的戶口本原件及復(fù)印件、買方的社保清單、二手房地產(chǎn)交易合同等相關(guān)資料。
需要注意的是，房東如果已經(jīng)結(jié)婚，不論房產(chǎn)證上的名字有幾個，夫妻雙方均需到場；如果是離異，還需提供離婚證和離婚協(xié)議。買方是誰上證誰到場。
7. 買方繳稅
過戶完成后，買方需繳納契稅和部分情況可能產(chǎn)生的房產(chǎn)稅，之后才能拿到新的房產(chǎn)證。
8. 資金解凍
在拿到買方名下的新房產(chǎn)證后，銀行根據(jù)新房產(chǎn)證及完稅證明將首付款解凍劃給房東。
9. 辦理抵押
憑相關(guān)資料到房屋所屬區(qū)域的不動產(chǎn)登記中心辦理抵押手續(xù)，并交回抵押銀行。如果辦理了入抵押委托公證，這一步就由中介來做。
10. 銀行放款
房屋抵押生效時間一般在5-7個工作日，待抵押生效、銀行審核放款后，會將款項打給房東。
如果是在年底，銀行資金會比較吃緊，放款時間會比平常更長。
11. 物業(yè)交割
把交房前的水電氣、有線電視、物業(yè)等所有費用統(tǒng)統(tǒng)結(jié)清，再把這些項目過戶到買方名下。
至此，重慶的整個二手房交易流程就完成了，祝大家都能買到稱心如意的房子！
